Unterschiedliche Immobilien-Investments im Vergleich

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Inhaltsverzeichnis

Die Qual der Wahl
Kauf einer Immobilie als Wertanlage und Rendite-Bringer
Der Immobilienfonds
Investieren in Immobilien-Aktien
Immobilien-Crowdinvesting – eine neue Art zu investieren
Fazit

Die Immobilienpreise steigen und steigen seit Jahren. Kaum ein Finanzthema begeistert derzeit so sehr, wie Immobilien. Selbst jene, die sich ansonst nicht gerne mit Geldanlage beschäftigen, fragen sich immer wieder, ob es nicht doch eine gute Idee wäre, das mühsam Ersparte in eine Wohnung oder in ein Haus zu investieren – ganz egal, ob für den Eigenbedarf oder als Vorsorge-Modell. Denn inzwischen hat wirklich so gut wie jeder mitbekommen, dass die Immobilienpreise und Mieten in den europäischen Großstädten seit Jahren stark steigen. Diese Chance auf Rendite wollen sich viele nicht entgehen lassen.

Die Qual der Wahl

Als Anleger solltest Du Dich vorab gut über die verschiedenen Möglichkeiten eines Immobilien-Investments informieren. Denn der Kauf einer Immobilie ist nicht die einzige Möglichkeit als PrivatanlegerIn hier Rendite zu erwirtschaften. Folgende Möglichkeiten ergeben sich:

• Kauf einer Immobilie (Direkt-Investment)
• Erwerb eines Immobilienfonds
• Investment in Immobilien-Aktien (also Unternehmen, die im Immo-Sektor etabliert sind)
• Teilnahme über eine Crowdinvesting-Plattform

Bei der Wahl des Immobilien-Investments spielen die Kriterien Risikoverteilung, Investitionsvolumen, Kapitalbindung, Kosten und Aufwand sowie Selbstbestimmung eine wichtige Rolle.

Kauf einer Immobilie als Wertanlage und Rendite-Bringer

Gemeint ist hier natürlich nicht die eigene Wohnung oder das eigene Haus, sondern generell Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden sollen. Das können nicht nur Wohnungen und Einfamilienhäuser sein, sondern auch Zinshäuser.

Der Kauf einer solchen Immobilie ist zu Beginn doch recht kapitalintensiv. Neben dem Kaufpreis kommen noch die Kaufspesen hinzu. Da der gesamte Betrag nicht immer in bar zur Verfügung steht, muss oftmals ein Kredit bei der Bank aufgenommen werden, um das Vorhaben realisieren zu können. Hier schlagen natürlich Kosten und Gebühren zu Buche: Bearbeitungsgebühren, Kosten für etwaige Sicherheiten, Steuern, Notar- und Anwaltskosten, Grundbuch-Gebühren, etc.

Grob gesagt investiert man bei diesem Konzept in lediglich eine einzige Immobilie (zumindest im Normalfall), was aus Risikosicht nicht unbedingt von Vorteil ist. Was ist also das Ziel eines Investments in eine Immobilie? Ganz klar: natürlich die Erwirtschaftung einer Rendite, die im besten Fall höher ausfällt, als am Sparbuch/Sparkonto, zusätzlich auch die Inflation ausgleicht und darüber hinaus die eigenen Kosten abdeckt. Wie ergibt sich eine solche Rendite generell? Einerseits durch die Mieteinnahmen und andererseits durch eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie selbst (die Immobilienpreise sollten also ab Kauf der Immobilie steigen).

Ob der Preis einer Immobilie steigen wird, hängt von einigen Faktoren ab, unter anderem von der Nachfrage nach Wohnraum in der jeweiligen Stadt. Das kann selbst oftmals von Profis kaum vorhergesagt werden. Die Wette kann also aufgehen oder auch nicht. AnlegerInnen setzen sich in so einem Fall, einem extremen Klumpenrisiko aus, wenn sie den Großteil ihres Vermögens in nur einem einzigen Objekt bündeln. Vergleiche: Risiko bei Kauf einer Einzelaktie eines Unternehmens versus Kauf eines Aktienfonds.

Jeder, der sich auch nur ein bisschen mit Geldanlage beschäftigt, weiß, dass es nicht unbedingt die beste Idee ist, sein Geld auf nur ein Pferd zu setzen. Vor allem wenn es um den Vermögensaufbau oder die eigene Vorsorge geht.

Folgendes sollte ebenfalls in Deine Planung und Deine Überlegungen miteinfließen: mit dem Erwerb einer Immobilie entstehen für Dich als AnlegerIn Unterhaltungs- und Reparaturkosten, die die Rendite schmälern können. Wie geht man weiters mit Leerständen um (Betriebskosten müssen weiterhin bezahlt werden)? Wie mit Mietnomaden? Was tun, wenn die Kreditzinsen zu steigen beginnen? Bis zu welchem Niveau ist man dann noch rentabel unterwegs?

Der Immobilienfonds

Wer viel Verwaltungsaufwand scheut und nicht gleich eine sechs- oder siebenstellige Summe in eine eigene Immobilie investieren will oder kann, kann alternativ auch in einen Immobilienfonds investieren. Diese Fonds erwerben für eine Vielzahl von AnlegerInnen eine oder mehrere Immobilien. Sie sind gleichzeitig auch weniger riskant, wie der Erwerb von Immobilien-Aktien und natürlich im Gesamten weniger aufwendig, wie der Kauf einer einzelnen Immobilie.

Immobilienfonds sind ebenfalls Investmentfonds, die jedoch nicht in Aktien, Anleihen oder ähnliches investieren, sondern in eine oder mehrere Immobilien. Die Fonds sammeln von einer Vielzahl von Anlegern Geld ein und legen dieses in Wohn- oder gewerblich genutzte Immobilien (Bürogebäude, Einkaufszentren etc.) an. Mischformen sind möglich. Jeder Anleger erhält dabei aufgrund seiner Einzahlung, eine bestimmte Anzahl von Fondsanteilen, die seinen persönlichen Anteil am Fondsvermögen repräsentieren. Die Funktionsweise ist analog zu anderen Fonds/ETFs.

Die Fondsgesellschaft verwaltet für ihre Anteilseigner die Immobilien. Die erwirtschafteten Erträge des Fonds – also die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten – werden als Gewinn ausgeschüttet. Alternativ können die Erträge aber auch für den Kauf neuer Objekte verwendet werden und auf diese Weise das Fondsvermögen erhöhen. Das Fondsmanagement investiert im Normalfall in eine Vielzahl von Objekten, somit ergibt sich eine breite Risikostreuung. Läuft es mit einer Immobilie einmal nicht ganz so gut, so hat dies in der Regel eher geringe Auswirkungen auf die Gesamtperformance des Fonds.

Auf der Risikoseite ist vor allem auch die Liquidität eines Immobilienfonds zu beachten. Das ist vor allem dann für Dich als InvestorIn interessant, wenn Du Deine Anteile am Fonds zum Teil oder zur Gänze verkaufen möchtest. Es ist zu beachten, dass Immobilien naturgemäß nicht von heute auf morgen verkauft werden können. Zum Grundprinzip eines Investmentfonds gehört eigentlich, dass sie jederzeit gehandelt werden können. Der Verkauf einer Immobilie kann sich jedoch oft Monate oder gar Jahre hinziehen. Damit Du dennoch Deine Anteile stets verkaufen kannst, solltest Du bereits beim Kauf auf einen vorhandenen Liquiditäts-Polster des Fonds achten.

Auch Leerstände oder Mietausfälle wirken sich auf den Kurs des Immobilienfonds aus. Hier wird das Fondsmanagement naturgemäß auf einen hohen Vermietungsgrad achten, z.B. mit Fokus auf „Leistbares Wohnen“ anstelle von Luxusimmobilien, die meist einen langen Leerstand aufweisen.

Investieren in Immobilien-Aktien

Wer in Immobilien-Aktien investiert, setzt dabei auf Unternehmen, die im Immobilien-Bereich ihre Geschäfte tätigen. Man ist also, wie bei jeder anderen Aktie auch, ein Teilhaber am (Miss)Erfolg des jeweiligen Unternehmens. Durch ein solches Investment ist man also nicht an den Bestandsimmobilien des Unternehmens beteiligt. Man profitiert vom möglichen Kursanstieg der Aktie und bei Erfolgen des Unternehmens mitunter von einer zu erwartenden Dividende.

Durch den Immobilienboom der letzten Jahre, aber auch aufgrund der Niedrigzinspolitik vieler Notenbanken sind die Gewinne und damit auch die Aktienkurse von Immobilienfirmen gestiegen. Immobilienaktien wurden so zu einer sehr attraktiven und renditestarken Wertpapier-Sparte. Diese genannten Rahmenbedingungen dürften uns zudem wohl noch eine Weile weiter begleiten.

Immobilien-Crowdinvesting – eine neue Art zu investieren

Seit einiger Zeit liegt das Immobilien-Crowdinvesting als neue Möglichkeit der Geldanlage voll im Trend. Statt viel Kapital als Einzelperson für eine Immobilie aufzubringen, schließt man sich hierbei mit vielen anderen PrivatanlegerInnen über eine Internetplattform zusammen und investiert als „Crowd“ zusammen in einzelne Bauprojekte. Man spricht auch von einer sogenannten „Schwarmfinanzierung“. Das funktioniert bereits mit kleinen Beträgen und ermöglicht es somit auch KleinanlegerInnen, in größere Immobilienprojekte zu investieren. Diese Art des Investierens, das sogenannte Mezzanine-Kapital, war bisher nur für professionelle GroßanlegerInnen möglich. Heute profitieren auch PrivatanlegerInnen von dieser Art des Investments und einer interessanten Renditen.

Ein Vorteil ist auf jeden Fall, dass sich diese Art des Immobilien-Investments, durch mittelfristige Laufzeiten von einem bis zu fünf Jahren auszeichnen. So ist das Kapital nicht auf allzu lange Zeit gebunden und Du bleibst daher flexibel in Deinen Entscheidungen. Desweiteren kannst Du Dir Dein eigenes und persönliches Portfolio selbständig zusammenbauen. Eine breite Risikostreuung ist also sehr gut möglich. Die Kosten auf den einschlägigen Plattformen sind zumeist überschaubar. Hier können auch alle Informationen zu den Projekten abgerufen werden, die man für eine Entscheidung benötigt. Außerdem entfällt die eigenständige Verwaltung der Liegenschaft und es besteht auch kein Kontakt zu den MieterInnen.

Fazit

Der Vergleich zeigt: das beste Immobilien-Investment per se gibt es nicht. Welches Investment das optimalste und welche Strategie die richtige ist, hängt immer davon ab, wie Du als (Immobilien)Investor Aspekte, wie zum Beispiel Risikostreuung, Kapitalbindung oder Investitionsvolumen bewertest. Letztendlich zählt, wie risikoaffin Du bist und wie selbstbestimmt Du handeln möchtest. Es stellen sich also grundsätzlich dieselben Fragen wie bei einem Wertpapier-Investment.